PAI — Programa Avaliador de Imóveis

Imóvel avaliado

Identificação / nome do imóvel

Tipo

Área (m²)

Valor percebido (R$)

CEP

Logradouro

Número

Bairro

Cidade

UF (Estado)

Cadastrar imóvel comparável

Link do anúncio (opcional) Cole o link e clique em "Preencher automaticamente" ou preencha manualmente.

Nome / identificação

Tipo

Área (m²)

Valor anunciado (R$)

R$/m² (calculado)

Fator de homog. ?

Bairro

Cidade / UF

Observações

Incluir na média?

Imóveis comparáveis cadastrados

Imóvel	Tipo	Área (m²)	Valor (R$)	R$/m²	Fator	R$/m² ajust.	Status	Obs
🏠 Nenhum imóvel cadastrado ainda. Adicione imóveis comparáveis acima.

Qtd. na amostra

—

Área média

—

Média R$/m²

—

Mediana R$/m²

—

Homogeneidade

—

Classificação da amostra

—

Resultado da Avaliação

Valor de Mercado
              ?Média do R$/m² da amostra (após saneamento estatístico) multiplicada pela área do imóvel avaliado.
            
—

Valor Sugerido ?

—

Tipo de Imóvel — Método Evolutivo

Selecione o tipo de imóvel a ser avaliado pelo Método Evolutivo. Cada tipo segue o fluxo metodológico definido pela norma correspondente da ABNT.

🏙️

Imóvel Urbano

NBR 14653-2
Terreno + Benfeitoria (CUB)
Depreciação física

✓ Selecionado

🌾

Imóvel Rural

NBR 14653-3
Terra nua + Benfeitorias + Culturas
Grau de fundamentação rural

Clique para selecionar

Análise Comparativa de Terrenos

Link do anúncio (opcional)

Nome / identificação

Área (m²)

Valor anunciado (R$)

R$/m² (calculado)

Observações

Incluir na média?

Terrenos comparáveis cadastrados

Terreno	Área (m²)	Valor (R$)	R$/m²	Status	Obs
🏞 Nenhum terreno cadastrado ainda.

Qtd. na amostra

—

Média R$/m²

—

Mediana R$/m²

—

Homogeneidade

—

Resultado — Valor Médio de Mercado do Terreno

Valor médio de mercado (R$)
—

Área do terreno avaliado (m²)

Informe para calcular o valor total

Dados do terreno

Valor do terreno (R$) (preenchido automaticamente pela comparativa acima)

Área do terreno (m²)

R$/m² do terreno (calculado)

Custos de construção

Área construída (m²)

Padrão CUB ? Último CUB disponível: Abr/2025 · SINDUSCON-ES

CUB de referência (R$/m²) Informe manualmente ou selecione um padrão acima para preenchimento automático

Estimativa piscina (R$)

Total de projetos (R$)

Outros custos (R$)

Total construção

—

Terreno + construção

—

Depreciação

Método de Depreciação

Coeficiente

—

% Depreciação

—

Valor evolutivo corrigido
—

Identificação do Imóvel Rural

Nome / denominação

Município / UF

Área total (ha)

Módulo fiscal (ha) Conforme INCRA. Usado para classificação do imóvel rural.

Classificação

Terra Nua (Gleba)

Valor da terra nua calculado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Adicione amostras de glebas comparáveis na região.

Nome / identificação da gleba comparável

Área (ha)

Valor total (R$)

R$/ha (calculado)

Fator de homog. 0,80 a 1,20 conforme NBR 14653-3

Observações

Incluir na média?

Glebas comparáveis cadastradas

Gleba	Área (ha)	Valor (R$)	R$/ha	Fator	R$/ha ajust.	Status	Obs
🌾 Nenhuma gleba cadastrada ainda.

Qtd. na amostra

—

Média R$/ha

—

Mediana R$/ha

—

Homogeneidade

—

Valor da Terra Nua

R$/ha médio da amostra
—

Valor total terra nua (R$)
—

Benfeitorias — Construções e Instalações

Registre as benfeitorias reprodutíveis (construções, galpões, casa-sede, currais, etc.) individualmente para cálculo do custo de reprodução depreciado.

Adicionar benfeitoria

Descrição

Área (m²)

Custo unit. reprod. (R$/m²) CUB SINDUSCON ou tabela INCRA

Idade aparente (anos)

Vida útil estimada (anos)

Estado de conservação

Valor depreciado (R$)

Total benfeitorias depreciadas
—

Culturas, Pastagens e Recursos Florestais

Informe as culturas e pastagens existentes. O valor é calculado pelo custo de formação ou valor de mercado conforme NBR 14653-3.

Adicionar cultura / pastagem

Descrição

Área (ha)

Valor unit. (R$/ha) Custo de formação ou mercado

Valor total (R$)

Total culturas / pastagens

—

Outros Componentes

Recursos hídricos e outorgas (R$) Açudes, nascentes, outorgas de irrigação

Benfeitorias não reprodutíveis (R$) Ex: jazidas, subsolo, outros ativos não replicáveis

Outros (R$)

Resultado — Valor Total do Imóvel Rural (NBR 14653-3)

Terra Nua

—

Benfeitorias

—

Culturas

—

Outros

—

Valor Total do Imóvel Rural
—

Preencha a área total e o módulo fiscal para classificar o imóvel.

Método Involutivo ?

Descrição do aproveitamento eficiente

Área total construída (m²)

Nº de unidades

Valor de venda por unidade (R$) Valor de mercado projetado para cada unidade

VGV — Valor Geral de Vendas (R$) Calculado: unidades × valor por unidade

Custos de produção

CUB de referência (R$/m²) Use o mesmo CUB da aba Evolutiva

Custo de construção (R$) Calculado: área × CUB

BDI — Bonificações e Despesas Indiretas (%) Administração, projetos, impostos, lucro do construtor

Despesas de comercialização (% VGV) Corretagem, marketing, publicidade

Despesas financeiras (% VGV)

Impostos s/ receita (% VGV) PIS/COFINS/ISS (regime SPE)

Lucro do incorporador (% VGV) Remuneração esperada pelo risco da incorporação

Fator de comercialização ?

Resultado — Método Involutivo

VGV

—

Custo de construção + BDI

—

Deduções totais

—

Valor do terreno (involutivo)
—

Valor por m² do terreno

—

Cadastrar amostra de aluguel

Link do anúncio (opcional)

Nome / identificação

Tipo

Área (m²)

Aluguel anunciado (R$)

R$/m² (calculado)

Observações

Incluir na média?

Amostras de aluguel cadastradas

Imóvel	Tipo	Área (m²)	Aluguel (R$)	R$/m²	Status	Obs
🏠 Nenhuma amostra cadastrada ainda. Adicione imóveis comparáveis de aluguel acima.

Qtd. na amostra

—

Média R$/m²

—

Mediana R$/m²

—

Homogeneidade

—

Média de aluguel de mercado

Aluguel médio da amostra
—

Aluguel sugerido (–6%)

—

Análise por Renda (ROI)

Área do imóvel avaliado (m²) Multiplicado pela média R$/m² da amostra para estimar o aluguel.

Média R$/m² da amostra Calculado automaticamente pelas amostras acima.

Aluguel estimado (R$) Área × média R$/m²

Perfil ROI

ROI Mensal (%)

Valor pelo Método da Renda
—

Valor recomendado de venda ?

—

Preencha as duas análises para gerar o resumo.

Valor comparativo ?

—

Valor evolutivo ?

—

Valor involutivo ?

—

Valor ROI ?

—

Valor Conciliado ?

—

Conciliação dos Métodos

Perfil da Avaliação ?

Comparativo (%) ?

Evolutivo (%) ?

Involutivo (%) ?

ROI (%) ?

Total dos pesos: 100%

⚠ A soma dos pesos deve ser exatamente 100%. Ajuste os valores antes de gerar a apresentação.

Comparativo dos Métodos (R$)

Barras = cada método · Dourado = valor conciliado

Pesos da Conciliação (%)

Especificação da Avaliação — Grau de Fundamentação (NBR 14653-2)

Responda os itens abaixo para classificar a avaliação conforme a Tabela 3 da norma. Itens 2 e 4 são preenchidos automaticamente.

Item 1 — Caracterização do imóvel avaliando

Nível de caracterização do imóvel avaliado na vistoria e nos dados coletados

2 pontos

Item 2 — Quantidade de dados (automático)

Número de comparáveis efetivamente utilizados na amostra

—

Item 3 — Extrapolação

Ocorre extrapolação do campo de arbítrio em algum fator de homogeneização?

3 pontos

Item 4 — Intervalo admissível de ajuste (automático)

Amplitude dos fatores de homogeneização aplicados nos comparáveis

—

Pontuação total

—

Grau de Fundamentação

—

Preencha a análise comparativa para calcular.

Especificação da Avaliação — Grau de Fundamentação (NBR 14653-3)

Responda os critérios abaixo para classificar a avaliação rural conforme a NBR 14653-3. O grau final é limitado pelo critério de menor pontuação.

Critério 1 — Método de avaliação da terra nua

Método utilizado para avaliar o valor da terra nua (gleba)

3 pontos

Critério 2 — Qualidade das amostras coletadas

Número e qualidade das glebas comparáveis pesquisadas na região

2 pontos

Critério 3 — Identificação das benfeitorias

Nível de levantamento das construções e instalações rurais

2 pontos

Critério 4 — Documentação e vistoria

Qualidade da documentação cartorial e da vistoria realizada

2 pontos

Pontuação total

—

Grau máximo atingível

—

Grau de Fundamentação

—

Preencha os critérios acima para calcular.

Dados para a apresentação

Nome do avaliador

CRECI
Nome do cliente / solicitante

Endereço completo do imóvel avaliado

Observações adicionais

Avaliações salvas

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